一、涉及公司与行业 - 公司：我爱我家 - 行业：房地产[1] 二、核心观点与论据 （一）政策刺激后的市场成交量与房价变化 - 自9月底政策组合拳落地后，北京、上海和杭州房地产市场成交量显著上升。北京10月二手房网签量同比增长62%，环比增长30%，实际成交量突破2万套，创下过去两年新高；11月前10天交易量同比增长超100%，环比增长5% - 10%，10月二手房交易均价环比回升2.5%，但年初至今累计下跌约7%。上海10月二手房网签量同比增长64%，环比增长53%，11月前10天交易量同比和环比均增长约40%，二手房交易均价环比回升1.6%。杭州10月二手房交易量同比和环比均增长50%以上，二手房交易均价环比回升4.3%[3] （二）北京挂牌量变化及其对房价走势影响 - 北京二手房挂牌量自今年4月达到16.3万套高点后持续下降，截至10月底降至13.9万套，这一趋势表明挂牌量减少可能预示着未来房价趋稳甚至回升[4] （三）政策叠加效应 - 自去年9月至今，大规模政策刺激已出现四次，每次效果逐渐增强且持续时间延长，因为每次新政都基于前期政策进一步放宽，如首付比例和利率持续下调、限购放松等措施累加，今年9月出台的新政效果明显优于此前几次[6] （四）房价下跌与政策效果关系 - 房价自去年高点至今年9月份低点已下跌约30%，根据经济学原理，价格越低需求越大，所以房价不断下行时政策效果会越来越强，如去年9月政策出台时房价仅下跌10%，政策影响时间较短，今年5月房价下跌20%时出台政策效果有所增强，今年9月房价下跌30%时出台政策效果更好[7] （五）“止跌回稳”口号影响 - 政治局会议首次提出“止跌回稳”口号，指向主要是房价而非交易量，过去几年交易量早已止跌回稳，但房价尚未达到，后续政策将具有连续性，不达目标不会停止[8] （六）核心城市市占率情况 - 市占率总体保持稳定，北京和杭州今年市占率分别约为15%和30%左右与去年相比变化不大，上海今年前三季度市占率达到4.5%，较去年提升了近一个百分点，过去两年上海市占率上升速度较快[9] （七）未来房价走势判断 - 短期来看，今年年底或明年春节前二手房交易量和价格基本能稳住，不会继续下跌，甚至可能小幅回升；中长期看，未来走势取决于整体经济状况，过去两年经济下行等因素使消费者延迟购房，未来需整体经济回暖及政府刺激计划使消费者收入预期稳定转正[10] （八）公司商业资产处置情况 - 今年初公司出售一家酒店资产实现7,000多万元投资收益，昆明自持的商场和购物中心计划逐步剥离，正在寻找潜在买方，若无法找到合适买家仍将留在上市公司体内，因为其出租率约96% - 97%，每年贡献几千万租金及一两千万利润，但收益率相对较低[11] （九）公司剥离资产考虑及对资金利用效率影响 - 若能成功剥离资产兑现十几二十亿现金回流，可偿还贷款每年节省超一亿利息，从资金利用效率看剥离是必要的，但剥离资产难度较大，若无法顺利出售也可保留在上市公司内，因其仍能贡献稳定现金流[12] （十）公司佣金率情况 - 二手房佣金率除北京外其他城市过去两年稳定略有上升，有些城市上升几个基点，有些城市上升几十个基点。北京去年10月链家降费后公司跟进，从1.8%左右降到1.4 - 1.5%左右，今年全国平均费率约为1.6 - 1.7%，比去年下降0.3个百分点，主要因北京拉低整体水平，上海维持在2%左右，杭州接近1.7%，南京提升至约1.7多一些，同比增加0.16个百分点，苏州为2.1%左右，同比提升0.07个百分点[13] （十一）公司租赁业务发展情况 - 租赁业务一直保持稳定增长，2022年底公司持有房源约25万套，2023年底增长至27万套，今年9月底达到30万套，每年保持接近10%的增长速度，但这两年房租有所下跌（2023年高个位数下跌，今年低个位数下跌），在二手房业务下滑情况下提供业绩稳定剂作用，具有一定周期性，春节后和大学生毕业季为旺季，年度角度增长趋势依旧稳定[14][15] （十二）新政后核心城市成交结构变化 - 成交结构没有明显区分刚需与改善需求的标签，直观感受新政后刚需和改善需求恢复都不错，没有明显投资性需求，本轮需求主要以真正刚需和改善为主[16] （十三）未来投资性需求回升可能性 - 如果明年国家再降息50 - 100个基点，当贷款利率降至2% - 2.5%之间，趋近于甚至低于租金回报率（全国50大城市平均租金回报率已达2%，一线城市稍低为1.8%左右）时，可能吸引投资性需求进入市场，并推动居民加杠杆，目前虽然首付比例已降至15% - 20%，但多数人并未使用高杠杆，大部分首付比例仍在五六成以上[17] 三、其他重要但可能被忽略的内容 - 从政策出台后的6周数据来看，北京市场成交保持在较高水平，第一到第四周成交量同比增幅超过100%，第五周略有回落但仍处于高位，仅较第四周下降15%左右，第六周与第五周基本持平，比517新政后的最高一周仍高出60% - 70%[5]