一、涉及行业 房地产行业[1] 二、核心观点及论据 （一）政策调整背景 1. 宏观政策导向 - 中央政治局会议强调房地产市场需止跌回稳，从供给侧对开发商有趋风险调整（如加大白名单项目支持力度等），需求侧也需政策支持以稳定预期。[2] - 全国人大常委会议上财政部部长提及房地产税收相关政策调整及审批流程，之后政策快速落地，节奏超市场预期。[2][3] 2. 政策连贯性与市场现状 - 近期楼市政策不断递进出台，此次税收政策调整是系列政策中的一环，10月市场热度刚起来、信心不断复苏时出台该政策如同强心剂，对市场持续稳定复苏有重要作用。[3] （二）税收政策内容及影响 1. 契税 - 政策调整内容 - 对于购房契税，之前优惠多针对90平方米以下住房，现在调整为100 - 140平方米住房也可享受优惠。家庭唯一及第二套住房不超过140平方米的都按1%缴纳契税（之前二套房在不同城市可能是2%、2.5%等），不区分普宅和非普宅。[11][15][16][17] - 对于140平方米以上住房，家庭唯一住房减按1.5%的税率征收契税，第二套房减按2%的税率征收契税。[26] - 对购房者影响 - 北上广深等一线城市和部分二线城市实际成交的二手房中，八成左右房子面积在140平方米以下，按新政策大部分购房者契税能优惠到1%，节省成本明显。[11][12] - 对于改善型住房需求者，如购买140平方米以上住房，契税税率也有所降低，减轻了购房成本。[26] - 从宏观层面看，契税调整到1%是历史最低水平，与首付比例（最低15%）、银行房贷利率（最低3%或以下）等政策一起，使各项优惠政策达到历史最优惠状态。[18][19] 2. 增值税 - 政策调整内容 - 除北上广深外不再区分普通住宅和非普通住宅。[36] - 有“五改二”政策，即增值税的增免年限从五年变为两年。以前一线城市非普通住宅即便超过增免年限在一定情况下仍要交税，现在只要持有两年（以取得房产证后两年为准）就不用交增值税（非炒房情况）。[37][38][39] - 对购房者及房东影响 - 对于房东，如在上海持有两年的200平方米非普通住宅（假设原价500万，现价1000万），之前按差额5%可能要交25万增值税，现在不用交，卖房积极性可能增加。[38][39] - 对于买家，虽然增值税是卖家交，但实际操作中可能转嫁给买家，政策调整后买家潜在压力减少，影响其购买二手房的决策。[43][44] 3. 土地增值税 - 政策调整内容 - 对于开发商，土地增值税涉及预增从原来的2%到1.5%，减少了现金支持，并且在开发过程中土地增值税成本支出减少，因为普通和非普通住宅都能享受20%未超过部分的免增。[53] - 对开发商影响 - 整体上减少了开发商在建造成本方面的支出，从供给侧对开发商成本进行了调控。[54] （三）政策对房地产市场走势的影响 1. 对市场成交量的影响 - 10月份一线城市成交量纷纷突破融沪线（如上海二手房重回两万套以上，深圳一二手房同比去年大比例提高），这是房价止跌回稳的前提。[48] - 此次政策目的是让换房者和购房者入场，带动成交量提升，要判断市场总体价格稳定，需看10 - 12月成交量是否维持稳定（如上海二手房每月达到1万6 - 1万8套以上水平）。[48][49] - 从10月和11月数据看，10月市场热度好，11月略有降温但11月中旬政策出台可能使热度回升，10月热度回升更多在高能级城市，11月政策对中小城市也有影响。[59] 2. 对市场价格的影响 - 中央层面定调是让市场恢复到正常稳定状态而非暴涨，部分城市和区域可能还有下调空间，但像北京上海的一些核心区域（如120 - 130平方米的三房且位置较好）价格可能维持稳定。[49][50] - 市场价格止跌回稳是分化的，从国家或城市整体均价看是稳定的，但不同板块、小区价格表现不同，需求多的房源涨价概率更高，外围冷门区域可能不涨甚至下跌。[50][51] 3. 对未来市场走势的预判 - 严院长观点 - 政策对卖房销售是利好，今年四季度态势能延续到明年，只要房价稳住、信心增强，明年房地产交易情况会较好。[61] - 二手房房东卖房后明年成为新的购房主体，加上房票使用、城中村改造释放购房需求，库存量下降、房价平稳和利好政策叠加，对明年市场乐观。[61] - 张院长观点 - 明年上半年价格维持稳定，明年下半年情况要看政策推进，大概率下半年表现好于上半年。[62] - 很多城市已成为存量房为主的市场，二手房成交量超过新房的趋势明年会持续，虽然新房成交量可能下降但二手房成交量可能增长，两者加总后明年上半年成交量可能不低于今年。[63] - 区域市场分化会持续且更细化，买房难度增加，购房者要多了解市场情况。[63][64] 三、其他重要内容 （一）个税相关情况 1. 此次政策未提及个税，但之前有退个税一说，且在实操中可能与普通住宅、非普通住宅各地有所挂钩并可能调整。[6] 2. 在二手房交易中，增值税和个税可能出现不用交的情况（如卖房后一年内换房，个税可退，加上增值税可能不用交的情况），相比契税更优惠。[43] （二）政策执行相关 1. 契税政策12月1日开始执行，如果11月已交则不涉及退还，各地交易中心细则还未完全对外公示，购房者交之前可打电话咨询。[15] 2. 对于政策调整后已申报但未交契税的情况未明确提及，需关注各地具体执行情况。[14][15] （三）购房建议相关 1. 购房者要结合首付比例政策来看待购房成本，如首付比例15%虽低，但对于一些收入不稳定人群（如销售人员）要谨慎，而工作稳定人群（如公务员、教师等）可考虑按最低首付比例购房。[28] 2. 购房者要关注所买区域板块的价格走势、挂牌量等情况，不同区域板块价格表现分化，同一城市内部不同小区价格也会分化，要做好功课才能在购房中收获更多优惠。[51][52][64]