行业和公司概述: 1. 本纪要涉及美国住房市场的研究分析 [1]。 核心观点和论据: 1. 2024年初,住宅投资受益于大幅下降的抵押贷款利率,呈现14%的强劲增长,但随后利率反弹抑制了活动。预计未来利率将保持较高水平,这将对这一最敏感于利率变动的经济领域构成阻碍。[2] 2. 持续较高的抵押贷款利率将对房屋成交量产生最大影响,近期利率上升可能导致未来几个月现有房屋销售下降。85%的抵押贷款借款人利率低于当前市场利率,近70%的利率低2个百分点,这强烈抑制了他们的移动意愿。因此,预计2025年现有房屋销售将反弹至410万套,仍比2019年低23%,仅略高于2024年的400万套。[3] 3. 由于大多数房主已锁定低利率贷款,较低利率可能会更多地刺激装修支出,这可部分通过目前价值约为GDP135%的历史高位的房屋权益来融资。尽管最近利率反弹可能会减缓过去几个月房屋权益贷款余额的快速增长,但我们预计未来一年利率的渐进下降将为抵押权益提取提供1-2个百分点的可支配收入推动。[3] 4. 有限的可用住房供给使单户住宅建筑对较高利率极为抗拒:尽管抵押贷款利率高3个百分点,但2024年9月单户住宅开工仍高于2019年水平16%。然而,导致住房短缺的同样限制也限制了单户住宅开工的上行空间。我们预计单户住宅开工将在未来一年温和增长(从2024年9月的103万增至2025年的105万,+2%)。[3][28] 5. 我们预计住房需求将保持稳定,反映了有利的人口趋势和健康的劳动力市场。适度增加的供给增长和稳定的需求将导致房主空置率仅小幅上升(高盛预测2025年第四季度为1.1%,而2019年为1.4%)。在仍然紧张但缓解的住房市场背景下,我们预计全国房价将在今年12月同比上涨3.3%,明年上涨4.3%,略低于5%的历史平均水平。[3][6] 6. 尽管单户住宅建筑可能保持较高水平,但多户住宅建筑可能进一步下降,多户住宅开工可能会反弹但仍然低迷。正在建设的多户住宅单元积压已经下降18%,但仍高于2019年35%。随着多户住宅竣工创近四十年来最快的速度,以及新项目管道的缩小,我们预计积压将在2025年底恢复到疫情前水平。[36][37] 7. 我们预测2024年第三季度至第四季度住宅固定投资(RFI)将分别下降5%和增长1%,反映了现有房屋销售和多户住宅建筑的下降拖累。此后,我们预计2025年第一季度活动将出现强劲反弹,部分反映了最近飓风的反弹,之后将在第二半年稳定在2-3%的增长pace。这意味着2025年RFI增长为3.7%(环比),高于我们2024年的1.6%和此前2025年的2.5%预测。[40] 其他重要内容: 1. 我们的策略师预计抵押贷款利率将保持较高水平,到2025年底仅下降至6.1%,部分原因是利率波动性降低和商业银行对抵押贷款支持券的需求重新增加将缩小无风险利率与抵押贷款利率之间的利差。[12] 2. 房屋权益接近历史高位,占GDP的135%,将为持续的装修支出提供支撑。我们的模型预计抵押权益提取(MEW)占可支配收入的比重将从当前-1%的水平转为大致中性水平。[23][26] 3. 建筑工人短缺虽有所缓解,但仍然限制了单户住宅开工的上行空间。"建造出租"住房可能为新建需求提供替代来源,使住房需求对较高利率更加抗拒。[31][34]