会议主要讨论的核心内容 公司销售策略和预期 - 公司计划在国庆节期间推出约200亿元的新货量，占现有可售货量的10%，以抓住市场反弹和客户购房意愿增强的机会，实现较好的销售业绩[1] - 公司将重点做好国庆节认购客户的短签约工作，并努力将来访客户转化为认购客户，争取在10月份实现理想的销售业绩[2] 9月和10月楼市表现及政策影响 - 9月份销售额仅略超200亿元，表现较为悲观[3] - 10月份国庆节期间市场表现既受到9月份数据影响，也反映了政策落地后的效果，未来走势仍需持续观察[3] - 价格端已接近市场底部，公司未进行进一步价格打折，而是通过惯常销售策略增强客户信心[3][4] - 新政策表明完成全年经济指标的重要性，股市持续上涨将增加企业和居民信心，带来财富效应，部分客户将股市收益转化到楼市购买房产[4] 限购放开对市场的影响 - 放开限购主要集中在一线城市，但其他区域龙头城市也显示出强大的吸引力，成交占比明显提升[5] - 高能级城市对周边地区客户具有显著吸引力，具有发展潜力且物业优质，对自住需求者有很大吸引力[5] 未来政策期待 - 希望限制性政策彻底退出，让市场机制决定交易[6] - 还有一些财政及税费方面的政策尚未真正落地，包括取消普宅与非普宅契税差异、年限增值税、所得税等，以及企业端的一些税费预缴问题[6] 公司四季度新推货量及定价策略 - 公司计划在四季度推出22到30个新盘，主要是在2023年获取的项目[6] - 公司认为当前库存和新推货量都能充分满足市场需求[6] - 公司在定价上没有太大调整，仍以去化存货为主要目标，希望未来价格能够保持稳定[7] 公司存货质量及盈利能力 - 如果房价能够止跌回稳，公司对自身存货质量和盈利能力充满信心[9] - 公司70%以上的存货分布在高等级城市，通过土地置换等方式盘活资产，提高了资产利用效率[9] - 今年已提取了接近50亿元的存货减值准备，符合当前市场形势[9] 公司资本市场表现及应对 - 长期市净率低于1倍给公司带来被动影响，包括再融资受阻[10] - 公司采取了集团增持和上市公司回购等行动，以保障股东价值并实现经济决策[10][11] - 公司将分红率提高到40%，以真金白银回馈股东[11] 公司土地获取情况 - 今年以来大多数房企在拿地方面总体收缩，但下半年尤其是四季度通常是政府推动土地出让的好时机[12] - 公司最近在广州获得了一块优质地块，政府给予了非常好的规划条件[12] - 未来公司将密切关注核心城市优质项目出让机会，并根据市场情况适时补充更多优质项目[12]