报告的核心观点 - 2023年地产行业面临更为宽松的政策环境,国有地产主体信用风险相对可控[1] - 国有地产债作为本轮资产荒中的优质可投标的,其估值受多方面因素影响[1] 地产行业销售与融资 - 2023年1-11月,全国商品房销售面积和销售额同比均下降,去库存压力进一步上升[3][4] - 2023年1-6月,房企整体融资情况继续恶化,但中央国有房企和地方国有房企融资情况相对较好[4][5] 地产行业发行人债市表现 - 2023年1-11月,房企一级市场债券融资表现更为困难,发行量进一步向国企地产集中[6][7] - 国有地产债券二级市场利差和估值水平均处于相对较低且平稳的水平[8][9] 国有地产债券估值影响因素分析 - 国有地产债券估值与其盈利能力、规模、现金短债比等指标呈现一定相关性[10][11][12][13][14][15][16] - 区域和实控人属性与估值水平并未表现出明显相关性[10][11] 国有地产债券收益挖掘 - 部分国有地产企业在关键指标表现较好,其债券估值存在一定的收益挖掘空间[17][18] 风险关注 - 部分重点国企地产发行人近期出现负面舆情事件,需关注相关风险[19]