一、报告行业投资评级 文档未明确提及房地产行业投资评级，无法准确回答[无相关内容] 二、报告的核心观点 1. 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓影响，房地产市场长期需求增长空间或收缩，但总量规模仍可观，核心城市住房需求有望持续增长，我国城镇化率还有15%左右增长空间，人口向大城市聚集是趋势，一线和二线核心城市商品房销售有望稳定增长[17] 2. 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察，虽然7月以来政策利好助力市场边际回暖，但下行趋势暂未明显逆转，随着宏观经济复苏和政策支持加大有望走出调整区间，但有效需求有待改善，拐点仍需观察[18] 3. 短期来看，支持政策基本兑现，期待市场积极反应，上周商品房销售规模延续下滑，各能级城市分化明显，新政涉及土地收储、税收优惠和城中村改造等方面，有助于改善供求关系，一线城市楼市韧性强，政策效应传导有望带动整体市场修复，房价企稳是市场止跌回稳关键[19] 三、根据相关目录分别进行总结 （一）本周观点 1. 长期需求受多种因素影响，增长空间有收缩但总量可观，城镇化率还有提升空间带动住房需求，核心城市需求有望增长[17] 2. 中期市场超调但拐点待观察，目前市场有边际回暖但下行趋势未逆转，经济复苏和政策支持下有望走出调整[18] 3. 短期政策已兑现，市场销售规模仍下滑且城市间分化，新政有助于改善供求关系，一线城市带动作用值得期待[19] （二）上周政策动态及重要消息 1. 自然资源部通知运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，明确优先收购范围和土地再供应限制[22] 2. 财政部、税务总局、住建部公布税收政策，对不同情况的住房购买契税、土地增值税、增值税等有相应调整[23] 3. 住建部、财政部部署城中村改造工作，扩大政策支持范围、推进货币化安置并将其作为城市更新重要内容[24] （三）商品房市场高频数据 1. 商品房销售情况跟踪 - 上周30大中城市商品房销售热度下降，不同能级城市表现分化，一线城市环比增长，二三线城市降幅大，全国1 - 10月销售面积和成交额同比下降[27] - 各能级城市上周和累计的商品房成交套数、面积同比有不同程度的减少，不同时间段内各能级城市表现有差异[31] - 全国10月累计成交面积和成交额同比下降[37] 2. 住宅价格动态跟踪 - 上周上海商品房成交均价环比上涨，截至11月4日各能级城市二手房挂牌价指数环比下行[39] - 截至10月，70个大中城市新建和二手住宅价格指数同比下跌，不同城市能级和建筑面积分类下价格指数有不同表现[43][49] 3. 商品房库存情况跟踪 - 上周十大城市商品房库存去化周期扩大，当月成交缩量[54] - 10月全国商品房待售面积累计同比增加，库存去化周期为9.55个月[57] （四）土地市场高频数据 1. 土地供应与成交情况跟踪 - 上周100大中城市土地供应缩量、成交放量，供应和成交的数量与面积同比有不同程度的减少或增加[61] 2. 土地价格动态跟踪 - 上周100大中城市供应土地挂牌均价环比和同比减少，成交土地楼面均价同比增加、环比减少，成交土地溢价率上升[69] 3. 土地库存情况跟踪 - 截至10月27日全国300城经营性土地成交环比上升、同比下降，平均楼板价环比减少，溢价率下降，各地土拍表现分化[75] - 10月末新增土储相关指标同比下降，企业投资金额有断层情况，1 - 10月新增货值、总价和建面百强总额同比下降[75][76] （五）房地产开发投资高频数据 1. 房地产开发投资完成额情况 - 截至10月全国房地产累计开发投资同比减少，住宅投资同比减少[79] 2. 全国房屋开发过程跟踪 - 截至10月全国房屋施工、新开工、竣工面积同比减少[81] 3. 房地产开发资金情况跟踪 - 截至10月全国房地产开发计划总投资、累计土地购置费同比减少[86] - 截至10月全国房地产本年实际到位开发资金和上年资金累计结余同比减少[88] （六）房地产市场与宏观经济 1. 房地产与财政收入 - 截至10月土地财政方面，国有土地使用权出让收入同比减少，出让金收入安排的支出同比减少，房地产相关税收收入有增有减[92][94] 2. 房地产与货币金融 - 货币政策方面，截至10月21日LPR下降，1月PSL当月新增情况，居民信贷方面全国房地产开发资金中贷款和个人按揭贷款累计同比减少，居民户中长期贷款当月新增同比多增[100][101] 3. 房地产相关产业链动态 - 截至10月全国挖掘机开工小时数、家具类零售额、家用电器和音像器材类零售额同比增加，水泥产量同比减少，9月建材家居景气指数同比下降[105] （七）房地产市场与资本市场 1. 债券市场 - 国债与企业债收益率与房地产行业指数走势基本一致，截至11月15日国债和企业债不同期限到期利率周环比有下跌情况[117] 2. 权益市场 - 房地产板块与上证综指显著正相关，与金融板块也存在较强相关性，截至11月15日房地产板块、上证综合指数、银行板块周环比有不同涨跌情况[118] 3. 商品市场 - 房地产与煤炭、钢铁期货价格走势存在时滞性，截至11月15日焦煤和螺纹钢期货结算价周环比下跌[123] （八）投资建议 1. 房地产支持政策持续发力有进一步加码空间，关注中字头基建类央企[126] 2. 随着稳需求、保交楼推进，关注大型国有房企[126] 3. 在房地产融资协调机制推进下，部分头部民企有望迎来信用修复[126]