报告的核心观点 1. 购物中心行业供需矛盾缓解，收入多元化运营为王 [15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28] - 城市化率和居民人均可支配收入持续增长,高端地产需求有望提升 [15] - 购物中心新开项目数量趋于稳定,人均享有面积已处于较高水平,客流量显著恢复 [16][22][24] - 购物中心行业进入市场化程度较高,具有较高的进入壁垒 [27] - 运营管理能力显得尤为重要,领先的商业运营管理团队在购物体验、客流量等方面明显优于其他 [28] - 购物中心业态正逐步向多元化发展,从传统购物中心转变为集社交、娱乐和情绪调节于一体的体验中心 [29][30][31][32] - 科技赋能购物中心,实现降本增效,数字化转型升级已成为行业重要趋势 [36][38] 2. 华夏金茂REIT正式上市,原始权益人高比例认购 [39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52] - 华夏金茂REIT是国内首批上市的消费基础设施REIT,外部投资热情较高 [39][40] - 原始权益人上海兴秀茂商业管理有限公司实力雄厚,管理团队经验丰富 [51][52][55] 3. 长沙市经济基本盘稳定,消费结构逐渐转型升级 [56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67][68][69][70][71][72][73][74][75][76][77] - 长沙市GDP、财政收入、人均可支配收入等指标保持稳定增长 [56][57][58][59][60][61][62][63][64] - 第三产业占GDP比重不断提升,成为经济增长的主要动力 [65][66][70][73][74][75][76] 4. 长沙览秀城运营成熟,出租状况良好,收入来源多元化,租户结构相对分散 [78][79][80][81][82][83][84][85][86][87][88][89][90][92][93][94][95][96][97][98][99][100][101][102][103][105][106][107][108][109][110][111][112][113][114][115][116][117][118][119][120][121][122][123][124] - 项目位于长沙新兴梅溪湖商圈,具有后发优势 [78][79][81][82] - 收入来源多元化,主要包括固定租金、物业管理费和联营收入 [93][94][95][96][97][98][102][105][106] - 租户结构相对分散,主要集中于餐饮、文娱及配套、零售等业态 [110][111] - 出租率和租金收缴率保持较高水平,月销售坪效持续增长 [112][113][114][115][116][117][118][119][120][121][122][123] 5. 收入预测参数合理,估值处于中等水平 [125][126][127][128][129][130][131][132][133][134][135][136][137][138][139] - 租金和出租率预测合理,折现率和资本化率较为谨慎 [125][126][127][128][129] - 四只消费基础设施类REIT的NOI Margin基本在合理区间 [130][131][132] - 华夏金茂REIT估值水平处于中等水平 [133][134][135][136][137][138][139]