Prologis公司 - Prologis公司副主席Gene Reilly将于年底退休，并将在2024年4月之前担任高级顾问[1] - Gene Reilly在公司的增长和发展中发挥了至关重要的领导作用，被认为是物流房地产领域最具知识的全球专家之一[1] - Gene Reilly是Prologis内部的最佳实践倡导者，致力于设施设计和建设、清晰简洁的沟通以及创新，如他几年前构想的Clear Lease[4] 公司业务 - Prologis公司是全球物流房地产领域的领导者，专注于高壁垒、高增长市场，截至2023年9月，公司在19个国家拥有或投资了约12亿平方英尺（1.14亿平方米）的物业和开发项目[6]

公司概况 - Prologis是全球物流地产领域的领导者，专注于高壁垒、高增长市场，拥有、管理和开发位于四大洲19个国家的优质物流设施[121] 服务优势 - Prologis通过Prologis Essentials不断扩展为客户提供的服务，专注于创新方式满足客户在全球履行中面临的挑战，提供独特且可操作的见解以提高运营效率[125] 资产质量和规模 - 我们相信，我们的资产质量和规模、土地储备的建设、战略资本业务、与客户的深厚关系以及我们的资产负债表实力是推动收入、净营业收入、盈利、FFO和现金流增长的差异化因素[136] 财务状况 - 公司在2023年9月30日拥有总共69亿美元的可用流动性[142] - 公司在2023年前九个月的运营结果表现强劲，O&M运营组合的出租率为97.5%[146] 发展动态 - 公司在2023年6月29日收购了美国的70个运营物业，总面积达到1400万平方英尺，现金支付31亿美元[147] - 公司在2023年4月成立了Prologis Japan Core Logistics Fund，截至2023年9月30日，公司持有该基金16.3%的股权[148] - 公司在2023年发行了总额54亿美元的优先票据，加权平均利率为4.7%，加权平均剩余期限为14年[149] 房地产部门表现 - 公司在2023年前九个月的房地产部门净营业收入为38.15亿美元，比2022年同期增长了1.34亿美元[152] - 公司在2023年前九个月的房地产部门净营业收入增长主要受到收购活动和租金率增长的影响[155] 开发项目 - 公司在2023年前九个月的开发活动中，新开发建筑数量为17个，总面积为4百万平方英尺，总投资额为13.35亿美元[160] - 公司预计在2025年9月之前完成总投资额为69亿美元的开发项目，目前已完成41%[161] 战略资本业务 - 2023年前9个月战略资本收入为10.71亿美元，较2022年同期增长20.45%[165] - 2023年前9个月战略资本支出为3.07亿美元，较2022年同期增长27.92%[165] - 2023年前9个月战略资本净营业收入为7.64亿美元，较2022年同期增长18.14%[165] - 2023年前9个月美国战略资本收入为7.87亿美元，较2022年同期增长406.45%[165] - 2023年前9个月战略资本支出中，美国支出为1.64亿美元，较2022年同期增长35.54%[165] 费用支出 - 2023年前9个月G&A支出为2.92亿美元，较2022年同期增长18.70%[168] - 2023年前9个月折旧和摊销费用为18亿美元，较2022年同期增长53.83%[170] 利润和现金流 - 2023年前9个月未合并实体的利润为2.18亿美元，较2022年同期减少9.13%[185] - 2023年前9个月净利息费用为4.67亿美元，较2022年同期增长148.94%[188] - 2023年前九个月外汇和衍生工具收益及其他收入为1.03亿美元，较2022年同期减少71.78%[190] - 2023年前九个月外汇和衍生品收益净额为66亿美元，较2022年的365亿美元有所下降[192] - 2023年前九个月所得的现金流为42.99亿美元，较2022年的28.49亿美元有所增长[209] - 2023年前九个月所得的净利润为15.3亿美元，较2022年的11.8亿美元有所增长[195] 资金运作 - 2023年和2022年，公司对未纳入合并范围的实体的投资和预付款分别为2.46亿美元和1.92亿美元[1],[2] - 2023年和2022年，公司从未纳入合并范围的实体获得的投资回报分别为3.05亿美元和5900万美元[3],[4] - 2023年和2022年，公司通过结算净投资对冲获得的净收益分别为3100万美元和4400万美元[5] - 2023年，公司从债务回购和偿还方面获得的净收益为2.7亿美元[6] - 2023年，公司从债务发行获得的净收益为57.47亿美元[7] - 2023年，公司未纳入合并范围的合资企业债务总额为143亿美元，平均贷款价值比率为27.6%[8] 股息政策 - 公司的普通股股息政策是分配现金流的一部分，以确保满足税收法规的股息要求[9] - 公司在2023年前三个季度每股普通股分别支付了0.87美元和0.79美元的季度现金股息[10] - 公司的Series Q优先股每股年度股息率为8.54%[11] 外汇风险管理 - 2023年前9个月，公司总收入中有6.7%（4.11亿美元）是以外币计价的[248] - 公司使用外汇合约来减少与国际子公司未来收益翻译相关的外币波动[248] 债务管理 - 公司在固定利率债务上支付了263亿美元，而在可变利率债务上支付了19亿美元[250] - 公司对可变利率债务的平均有效利率为3.6%，利率变动可能导致利息支出波动[251]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度核心FFO(不含净促销收入)为每股1.33美元,其中包括约0.03美元的一次性项目收益 [2][3] - 公司占用率为97.5%,租赁续签率为77% [3] - 公司净有效租金增长率创纪录达84%,其中新泽西北部为200%,多伦多为187%,南加州为165% [3] - 公司净有效和现金同店销售增长率分别为9.3%和9.5% [3] - 公司市场租金增长约60个基点 [3] - 公司租金标记至市场比率为62% [3] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司数据中心业务开发启动超过10亿美元,占公司总开发启动的一半以上 [3][11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场空置率上升约70个基点,欧洲市场空置率上升约50个基点 [3] - 未来3个季度,公司预计美国市场供给将超过需求150-200万平方英尺,之后3个季度需求将超过供给75-125万平方英尺 [3][25] - 南加州市场租金下降约2% [3][29] - 美国市场资产价值下降约3%,欧洲市场资产价值基本稳定,墨西哥市场资产价值上升8.5%,中国市场资产价值下降6.5% [3] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于核心物流业务和相关的数据中心业务,通过开发和收购来创造价值 [11][12][21][22] - 公司将利用自身的土地储备和优质资产组合来获取数据中心业务的高收益 [11][12][21][22] - 公司将利用自身的强大资产负债表和流动性来抓住未来的收购机会 [21][22][51][52] - 公司认为未来供给将持续受到结构性障碍的限制,这将推动未来的租金和资产价值增长 [3][25][51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为未来12个月内,市场租金增长将保持正增长,但增速将放缓,直到新开工量下降带来供给收缩 [3][24][25] - 公司认为客户仍有扩张需求,但由于经济环境不确定性增加,客户暂时推迟了投资扩张 [6][42][51][52] - 公司认为美国市场的资产价值下降主要是由于利率上升的影响,而欧洲市场相对较为稳定 [3] - 公司认为未来供给收缩和需求恢复将推动公司资产组合的长期表现优于市场 [3][25][51][52] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 公司如何看待未来供需动态的变化及其对公司的影响 [5][6] **Tim Arndt 回答** - 需求确实有所放缓,但大型客户的长期需求仍然强劲,只是暂时推迟了扩张计划 [6] - 未来3个季度供给将超过需求,之后3个季度需求将超过供给,公司资产组合将因其优质资产和运营平台而表现优于市场 [3][25] 问题2 **Craig Mailman 提问** 公司数据中心业务的收益情况及未来发展计划 [7][11][12] **Tim Arndt 和 Dan Letter 回答** - 数据中心业务的收益率将大幅高于传统物流业务 [11][12] - 公司将数据中心业务作为一种开发和变现的策略,而非长期持有,这将为公司的未来增长提供资金 [11][12][21][22] - 公司将利用自身的土地储备和优质资产组合来获取数据中心业务的高收益 [11][12]

公司概况 - Prologis是全球物流地产领域的领导者，专注于高壁垒、高增长市场，拥有、管理和开发位于四大洲19个国家的优越位置、高品质的物流设施[116] - 我们的全球物业总面积预计达到约12亿平方英尺，其中包括通过合资企业拥有或投资的物业和开发项目[122] - 我们的业务包括两个经营部门：房地产（租赁运营和开发）和战略资本[124] 资本投入和资产管理 - Prologis通过开发活动和第三方收购向新物流物业投入大量资本，通过将新开发的物业贡献给合资企业和将非战略性物业出售给第三方，实现资本回流[118] - Prologis通过合资企业与全球最大的机构投资者合作，通过资产管理和物业管理服务从未合并的合资企业获得战略资本收入[128] - 我们通过开发项目的价值创造方式之一是通过我们的战略资本优势，我们筹集资本支持合资企业的长期增长，同时保持我们在这些车辆中的重大投资[132] 财务状况 - 公司的总务和行政费用在2023年上半年达到1.95亿美元，较2022年增加，主要是由于通货膨胀和绩效基础上的高薪酬支出[157] - 2023年6月30日，折旧和摊销费用为12.05亿美元，较2022年同期的7.99亿美元增加4060万美元[159][160] - 2023年6月30日，开发物业和土地处置收益为1.85亿美元，较2022年同期的3.16亿美元减少[161] 运营业绩 - 公司在2023年上半年的运营结果表现强劲，全球物流市场需求稳定，导致市场租金整体增长，公司的O&M组合同店同比增长显著[137] - 公司的房地产部门在2023年上半年实现了2466万美元的净运营收入，同比增长852万美元，主要受到收购活动和租金增长的影响[146] - 公司的战略资本部门在2023年上半年实现了711万美元的净运营收入，同比增长530万美元，主要受到推广收入的影响[154] 财务风险管理 - 公司暴露于外汇汇率变动和利率变动对其外国投资和利润的影响，通过敏感性分析来监测市场风险敞口[239] - 公司主要通过在投资货币中借款提供自然对冲来对冲外汇风险，此外，公司还通过进入衍生金融工具来对冲外汇风险[240] - 公司暴露于利率变动对未来收益和现金流的影响，通过固定利率债务和衍生工具来减轻风险[244]

Prologis, Inc. (NYSE:PLD) Q2 2023 Earnings Conference Call July 18, 2023 12:00 PM ET Company Participants Jill Sawyer - Vice President, Investor Relations Tim Arndt - Chief Financial Officer Dan Letter - President Hamid Moghadam - Chief Executive Officer Chris Caton - Managing Director, Global Strategy and Analytics Conference Call Participants Tom Catherwood - BTIG Blaine Heck - Wells Fargo Craig Mailman - Citi Caitlin Burrows - Goldman Sachs Steve Sakwa - Evercore Ki Bin Kim - Truist Michael Goldsmith - U ...

公司概况 - Prologis是全球物流地产领域的领导者，专注于高壁垒、高增长市场，拥有、管理和开发位于四大洲19个国家的优质物流设施[119] 经营模式 - Prologis的租赁运营是其经营部门中最大的组成部分，通常贡献85%至90%的综合收入、利润和FFO，主要通过运营租赁收入和其他收入减去租赁支出和其他支出来计算NOI[129] 合作投资 - Prologis通过与世界上最大的机构投资者合作，通过战略资本部门，实现长期现金流，通常贡献10%至15%的重复性综合收入、利润和FFO[130] 资产质量和增长预期 - Prologis相信其资产组合的质量和规模、团队的专业知识、客户关系的深度和资产负债表的强劲将推动收入、NOI、利润、FFO和现金流的增长[131] 市场表现和预期 - Prologis预计市场租金将继续增长，由于需求旺盛且空置率低，现有租约具有较大的上行潜力，预计租赁续约将带来未来收入的显著增长[132] 开发业务 - Prologis的开发业务提供了建设符合客户需求的现代物流设施的机会，成功的开发和再开发工作将通过租赁项目、收入增长和提高Real Estate Segment的价值带来显著的盈利增长[129] 资本结构 - Prologis通过筹集资本支持合作投资计划的长期增长，同时保持对这些投资车辆的重大投资，截至2023年3月31日，由Prologis持有的八个未合并的合作投资计划持有的运营投资组合的总毛账面价值为503亿美元，涵盖491万平方英尺[130] 资产负债表 - Prologis的资产负债表实力良好，截至2023年3月31日，其合并债务的加权平均剩余期限为10年，加权平均利率为2.6%，主要是由于过去几年的再融资活动[135] 可用流动性 - Prologis通过再融资活动基本解决了直到2026年的所有债务到期问题，并利用了先前较低的利率，截至2023年3月31日，其总可用流动性为57亿美元[136] 运营结果 - 公司在2023年第一季度的运营结果强劲，全球物流市场需求稳定，低空置率推动市场租金增长，导致O&M组合的租金变化和同店销售增长为正[140] 财务状况 - 公司在2023年第一季度的总可用流动性为57亿美元，信贷额度为52亿美元，无限制现金余额为5亿美元[141] 资本支出 - 公司在2023年第一季度的总资本支出为52百万美元，其中包括建筑和土地开发活动以及运营建筑改进等[161] 费用情况 - 公司在2023年第一季度的折旧和摊销费用为6.02亿美元，较2022年同期增加了2.05亿美元[162] 净营业收入 - 公司在2023年第一季度的房地产部门和战略资本部门的净营业收入分别为1,214百万美元和63百万美元[144] 净利润来源 - 2023年第一季度，公司的净利润中包括来自非合并实体的76百万美元[177] - 2023年第一季度，公司的净利润中包括来自外汇和衍生品收益的9百万美元[182] - 2023年第一季度，公司的净利润中包括来自外汇和衍生品收益的4百万美元[184] 资金需求和来源 - 公司认为从经营活动、合作投资项目的分配、贡献和处置物业以及可用融资来源等方面，能够满足未来发展、收购、运营、债务偿还、股利和分配需求[191] 风险管理 - 公司对市场风险进行敏感性分析，主要关注外汇相关变动和利率变动对公司的影响[242] 外汇风险 - 公司主要通过借入投资货币来提供自然对冲，同时通过衍生金融工具对冲外汇风险[244] 利率风险 - 公司对利率风险进行敏感性分析，发现利率上升10%可能导致年度利息支出增加600万美元[248]

Prologis, Inc. (NYSE:PLD) Q1 2023 Earnings Conference Call April 18, 2023 12:00 PM ET Company Participants Jill Sawyer - Vice President, Investor Relations Tim Arndt - Chief Financial Officer Dan Letter - President Hamid Moghadam - Chief Executive Officer Chris Caton - Managing Director, Global Strategy and Analytics Conference Call Participants Caitlin Burrows - Goldman Sachs Ki Bin Kim - Truist Steve Sakwa - Evercore Blaine Heck - Wells Fargo Craig Mailman - Citi Derek Johnston - Deutsche Bank Vikram Malh ...

全球物流地产领域领导者 - Prologis是全球物流地产领域的领导者，专注于高壁垒、高增长市场，拥有、管理和开发位于四大洲19个国家的优越位置、高质量的物流设施[24] 业务运营部门 - Prologis的业务包括房地产（租赁运营和开发）和战略资本两个运营部门[33] 合作伙伴关系与机构投资者 - Prologis通过合作伙伴关系与世界上最大的机构投资者合作，通过战略资本部门实现长期稳定的现金流，通常贡献10%至15%的重复性合并收入、收益和FFO[37] 市场预期和投资增长 - 公司预计市场租金将继续增长，目前租约有潜力带来未来有机净营业收入增长[38] - 公司成功的开发和重新开发项目有望创造价值，开发投资组合规模为42亿美元[40] 资本支持和再融资 - 公司通过筹集资本支持合资企业的长期增长，同时保持自身在这些车辆中的重要投资[43] - 公司通过再融资活动大幅解决了到2026年之前的所有债务到期问题，并利用之前低利率[46] 可持续发展和数字化努力 - 公司专注于通过数据分析和数字化努力创造超越房地产的价值[48] - 公司致力于环境可持续发展，通过现代化和高效的建筑以及先进技术，实现自身可持续目标[65] 客户和市场占有率 - 公司在2022年拥有超过4000个客户，占据了601万平方英尺的物流运营物业[51] - 由于电子商务采用率和供应链弹性的长期趋势，对仓储空间需求增加，导致租金增长和低空置率[27] 环境、社会和治理实践 - 公司长期致力于环境、社会和治理（ESG）实践，以增强与客户、投资者、员工和社区的关系[29] 物业规模和发展项目 - 公司拥有或投资于预计总计约12亿平方英尺的房地产和开发项目，主要集中在美国[32] - 公司通过收购Duke Realty Corporation和Duke Realty Limited Partnership扩大了其物业规模，增强了在目标市场的存在[30] 财务运营和收入来源 - 公司通过租赁运营和开发业务收入贡献了85%至90%的综合收入、盈利和FFO[36] - 公司通过战略资本业务与全球最大的机构投资者合作，为长期现金流做准备[37] - 公司通过持续的发展和收购活动，预计能够继续增长收入、NOI、盈利、FFO和现金流[37] 可持续发展目标 - 公司计划到2025年在物流设施中安装100% LED照明，安装1千兆瓦太阳能发电容量，并获得绿色建筑认证[66] - 公司通过发行优先票据筹集资金用于绿色项目，认证15%的新开发和重新开发建筑为绿色建筑[67] - 公司承诺到2040年实现整个价值链净零排放，包括1千兆瓦太阳能发电容量，2025年实现碳中和建设[68]

Prologis, Inc. (NYSE:PLD) Q4 2022 Earnings Conference Call January 18, 2023 12:00 PM ET Company Participants Jill Sawyer - Vice President, Investor Relations Tim Arndt - Chief Financial Officer Hamid Moghadam - Chief Executive Officer Dan Letter - Global Head of Capital Deployment Chris Caton - Managing Director, Global Strategy & Analytics Mike Curless - Chief Customer Officer Gary Anderson - Chief Operating Officer Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore Craig Mailman - Citi Ki Bin Kim - Truis ...