公司业务及投资组合 - 公司是一家房地产投资信托(REIT)，主要投资于老年人住房和医疗保健物业，通过多种方式进行投资[138] - 公司的主要投资包括熟练护理中心(SNF)、辅助生活社区(ALF)、独立生活社区(ILF)、记忆护理社区(MC)等，占据大部分投资组合[139] - 公司的收入主要来自经营租赁租金、融资应收款利息、贷款应收款利息和与未合并合资企业的收入[141] 财务状况及运营 - 公司预计未来投资将通过多种方式进行，包括现金、资产销售收益、借款和内部现金流，同时也会考虑债务和股本证券的发行[143] - 公司的现有租约中包含续租选项，可能导致续租时的租金金额变动[150] - 公司在2024年第二季度进行了多项资金注入，包括抵押贷款和其他协议[187] 资产负债情况 - 公司的负债与总资产价值比率为37.6%，市值资本化比率为36.5%[207] - 公司的利息覆盖比率为3.6倍，较上一期略有下降[207] 现金流及股本情况 - 公司截至2024年6月30日的流动性为1.893亿美元，主要现金来源包括租金和利息收入、借款、投资处置收益等[242] - 公司在2024年上半年的经营活动产生了46534万美元的净现金流，投资活动和融资活动分别为负数[249] - 公司截至2024年6月30日的股本为43491284股，宣布并支付了现金股息[266] 会计及风险管理 - 公司的财务报表是根据美国公认会计原则编制的，描述了最关键的会计政策[276] - 公司评估资产组合、地产投资组合、运营商组合和地理组合等方面的集中风险，以了解可能面临的风险[199]

收入和费用变化 - 总收入增加主要由于2023年的抵押贷款和夹层贷款发放、2024年的建设贷款融资、利率上升以及出售物业相关的保险赔付[7] - 费用下降主要由于去年同期的减值损失、公司高级无担保票据的利息费用下降,部分被一般及行政费用的增加和信用损失准备的增加所抵消[7] - 来自未合并合资企业的收入增加,是由于2024年的一笔抵押贷款发放[7] 租金推迟 - 与ALG Senior的合作中,LTC推迟了2024年5月和6月共150万美元的租金,并同意7月至12月每月最多推迟25万美元的租金,总计最多150万美元[9] 资产重组 - LTC将64.5百万美元的抵押贷款债权转换为拥有13处养老社区的合资企业53%权益,将38.0百万美元的抵押贷款债权转换为拥有4处养老社区和一块土地的合资企业93%权益[10] 流动性和资产负债 - 公司在2024年6月30日拥有1.893亿美元的总流动性,包括620万美元的现金、1.182亿美元的未使用信用额度以及可发行6490万美元普通股[14] - 公司2024年6月30日的总资产为18.91亿美元,较2023年12月31日的18.55亿美元有所增加[28] - 公司2024年6月30日的总负债为9.08亿美元,较2023年12月31日的9.39亿美元有所下降[29] - 公司2024年6月30日的权益总额为9.83亿美元,较2023年12月31日的9.16亿美元有所增加[31] 现金流变化 - 公司2024年上半年的营业活动现金流为5791万美元,较2023年上半年的4653.4万美元有所增加[33] - 公司2024年上半年的投资活动现金流为-100.9万美元,较2023年上半年的-18.74亿美元有所改善[33] - 公司2024年上半年的融资活动现金流为-7.10亿美元,较2023年上半年的13.75亿美元有所下降[33] 财务指标变化 - 公司2024年上半年的NAREIT FFO为5815.3万美元,较2023年上半年的5443.6万美元有所增加[41] - 公司2024年上半年的FFO(不含非经常性项目)为5679.8万美元,较2023年上半年的5469.8万美元有所增加[42] - 公司2024年第二季度的NAREIT FFO为2824.4万美元,较2023年同期的2717.8万美元有所增加[41] - 公司2024年第二季度的FFO(不含非经常性项目)为2926.6万美元,较2023年同期的2717.8万美元有所增加[42] - 公司2024年上半年NAREIT FFO(可分配基金运营收益)为58,153,000美元,同比增长6.8%[45] - 公司2024年上半年FAD(可分配基金)为60,822,000美元,同比增长4.7%[45] - 公司2024年第二季度NAREIT FFO为28,244,000美元,同比增长3.9%[43] - 公司2024年第二季度FAD为29,548,000美元,同比增长5.8%[45] 其他 - 公司承诺提供2610万美元的建设贷款,用于伊利诺斯州一处116套单元的独立生活、辅助生活和记忆护理社区的建设[13] - 公司以800万美元的价格出售了一处80套单元的辅助生活社区,预计将录得360万美元的出售收益[13] - 公司从之前年度的资产组合转型中获得260万美元的收益[13] - 公司2024年第二季度新增了321,000美元的直线租金应收款项核销,这是由于将一项租赁转为公允市场租金所致[47] - 公司2024年第二季度计提了703,000美元的信用损失准备,主要是由于新增的以融资应收款和抵押贷款核算的收购物业所致[48] - 公司2024年上半年计提了727,000美元的信用损失准备,其中1,635,000美元为新增收购物业计提的准备,934,000美元为贷款提前偿还而冲回的准备[49] - 公司2024年第二季度和上半年分别有886,000美元和3,263,000美元的非经常性收益,主要为贷款提前偿还产生的退出内部收益率收入[50] - 公司2024年第二季度和上半年每股NAREIT FFO分别为0.65美元和1.34美元,同比分别增长-1.5%和1.5%[54] - 公司2024年第二季度和上半年每股FAD分别为0.68美元和1.40美元,同比分别增长-1.4%和4.5%[56,57]

文章核心观点 - 过去两年来,REIT行业整体表现不佳,但医疗保健REIT表现较好[2] - 随着未来一两年内利率可能大幅下降,LTC Properties等REIT公司将从中获益[2] - 随着人口老龄化,对养老院和其他医疗保健设施的需求将增加,医疗保健REIT将从中获益[6][7] 公司概况 - LTC Properties是一家小型REIT,在1990年代初就开始运营,在26个州拥有195处资产,主要包括辅助生活设施和护理设施[3] - 公司大部分资产位于德克萨斯州和北卡罗来纳州[3] 财务表现 - 2023年第一季度,公司的FFO为0.69美元,超出分析师预期0.05美元,主要得益于租金抵免的偿还和贷款利息收入的增加[4] - 2023年第一季度,公司收入同比增长3.8%至49.5百万美元[4] - 2023年,公司完成了超过2.6亿美元的投资,并出售了7700万美元的资产[4] - 2023年第二季度,公司预计FFO将保持相对平稳,全年FFO预计在2.63-2.65美元之间,增长率不到1%[5] 未来发展 - 随着人口老龄化,65岁以上人口在未来3年内将增加410万,85岁以上人口在未来9年内将达到1100万,到2050年将达到1700万,这将为公司带来发展机遇[6][7][9] - 作为一家小型REIT,公司有很大的扩张空间来捕捉人口老龄化带来的增长[11] 股息政策 - 公司目前提供每月派息,股息收益率超过6%,这对于投资者来说很有吸引力[12] - 公司在疫情期间保持了股息不变,而同行中有些公司被迫减息[12][13] - 公司的FFO和FAD支付率分别为82.6%和86%,与同行相当[14] 财务状况 - 公司的资产负债率从第三季度的6倍下降到最新季度的5.4倍,处于健康水平[15] - 但公司2026年到期的债务占比较高,达到总债务的44%,这可能会拖累FFO,限制投资机会[16] 估值 - 公司当前的估值(13.7倍前瞻性FFO)略高于行业中值(13.47倍),但低于同行CareTrust REIT(17.1倍)[17] - 考虑到公司当前估值已经接近合理水平,投资者可能需要等待股价回调后再考虑入场[17][18]

财务数据和关键指标变化 - 总租金收入增加了$1.8百万,主要是由于资产出售和运营商过渡 [17] - 贷款利息收入增加了$1.2百万,主要是由于2023年的贷款发放和2024年建设贷款的资金投放 [18] - 利息和其他收入减少了$1.2百万,主要是由于2023年偿还两笔夹层贷款并收到退出IRR和提前还款费用,部分被2023年第三季度新发放的夹层贷款收入抵消 [19] - 利息费用增加了$436,000,主要是由于利率上升和未偿还的循环信贷余额较高,部分被高级无担保票据的定期本金偿还所抵消 [20] - 信贷损失准备减少了$1.7百万,主要是由于去年同期贷款发放量较高 [21] - 可供普通股股东使用的净收入减少了$8.9百万,主要是由于去年同期出售房地产收益较高,以及偿还夹层贷款收到的退出IRR和提前还款费用,部分被租金收入增加、贷款利息收入增加和信贷损失准备降低所抵消 [22] - 每股摊薄FFO为$0.69,不包括非经常性项目的每股FFO为$0.64,主要是由于ATM发行股票稀释所致 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 私付占比为88%,较1月和9月均有所上升 [43] - 护理中心平均月度入住率从1月的74%增长至3月的75% [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州的运营商将受益于8%的Medicaid费率上涨 [9] - 2025财年SNF支付规则将上涨4.1% [9] - 多个州的报销预计也将上涨 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将重点关注战略性长期和可持续增长 [6][7] - 公司正在评估多个投资机会,有信心有足够的资源和能力进行战略性资本配置 [7] - 养老住房和护理行业正处于复苏阶段,受益于有利的人口趋势、利润率改善和入住率上升 [8] - 公司正在密切关注最低护理人员配备规则,并支持行业组织和倡议反对该规则 [10][11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2024年第二季度FFO和不包括非经常性项目的FFO将在$0.65-$0.66之间 [13] - 公司预计2024年全年不包括非经常性项目的FFO将在$2.63-$2.65之间 [13] - 公司认为其当前的股票价格倍数低于历史平均水平,随着公司展现管线转化为可观的投资,其倍数应该会开始扩大 [48] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 询问公司投资机会的类型和规模,以及在交易市场的竞争情况 [51][52][53][54][55][56][57][58][59] **Clint Malin 和 Wendy Simpson 回答** 公司正在评估私付资产和部分优质护理中心的投资机会,主要包括高级贷款、建设贷款、夹层贷款和优先股投资。公司将使用股权融资来支持这些投资 [52][53][54][57][58][59] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 询问公司的资本化率情况,以及对二季度和全年指引的更多细节 [61][62][63][64][65][66][67] **Clint Malin 和 Wendy Simpson 回答** 新投资的资本化率在9%左右,夹层和优先股投资的目标IRR在12%左右。公司的指引包括已公布的交易,但未包括任何新的投资假设,其中包括HMG租约的租金上涨和去年公布的过渡资产组合。公司有两笔约80百万美元的贷款将在第四季度到期 [62][64][65][67] 问题3 **Rich Anderson 提问** 询问公司在结构化交易方面的舒适度和上限 [70][71][72][73][74][75][76][77][78][79][80] **Pam Kessler 和 Clint Malin 回答** 公司没有设定明确的上限,但会密切关注保持为权益REIT。结构化交易是一种营销工具,可以与之前未接触过REIT融资的运营商建立关系,为未来的股权投资铺平道路。公司主要通过ATM发行股票来为这些小规模投资提供资金支持 [71][72][73][74][75][76][77][78][79][80]

LTC Properties (LTC) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.69 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.64 per share. This compares to FFO of $0.66 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.This quarterly report represents an FFO surprise of 7.81%. A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post FFO of $0.69 per share when it actually produced FFO of $0.57, delivering a surprise of -17.39%.Over the last four quar ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2024 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition period from ____ to ____ Commission file number 1-11314 LTC PROPERTIES, INC. (Exact name of Registrant as specified in its charter) Maryland 71-0720518 ...

Exhibit 99.1 FOR IMMEDIATE RELEASE For more information contact: Mandi Hogan (805) 981-8655 LTC REPORTS 2024 FIRST QUARTER RESULTS AND DISCUSSES RECENT ACTIVITIES WESTLAKE VILLAGE, CALIFORNIA, April 29, 2024 -- LTC Properties, Inc. (NYSE: LTC) (“LTC” or the “Company”), a real estate investment trust that primarily invests in seniors housing and health care properties, today announced operating results for the first quarter ended March 31, 2024. Three Months Ended March 31, 2024 2023 (unaudited) Net income a ...

FG Trade LTC Properties Inc. (NYSE:LTC) is a senior-focused healthcare real estate investment trusts that owns approximately 50% senior housing and 50% skilled nursing facilities in its real estate portfolio. Senior-focused healthcare REITs are attractive from an investment angle because of long-term secular trends in the U.S. senior population which suggests that the share of people aged 65 or older is going to increase substantially moving forward, thereby setting up attractive supply-demand dynamics ...

财务数据和关键指标变化 - 总租金收入减少$2.2百万,主要是由于投资组合过渡、Anthem Street支付的临时租金减免以及资产出售 [13] - 销售租回融资的利息收入增加$2.4百万,主要是由于2023年第一季度收购11个辅助生活和记忆护理社区 [14] - 抵押贷款利息收入增加$1.8百万,主要是由于2023年第一季度新增抵押贷款 [14] - 利息费用增加$3.6百万,主要是由于未偿还的循环信贷余额增加和利率上升 [14] - 确认了$16.8百万的出售收益,与出售9个辅助生活社区有关 [15] - 信用损失准备金增加$4.2百万,主要是由于一笔$3.6百万的工资贷款核销和一笔$3.3百万的减值损失 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 辅助生活和记忆护理社区的EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.23x和0.99x,不包括政府补助则分别为1.14x和0.9x [42] - 护理院的EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.96x和1.47x,不包括政府补助则分别为1.68x和1.19x [42] - 护理院的EBITDAR覆盖率在考虑4%的Medicare涨幅后为1.24x [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 私付型房源的入住率从2023年6月的85%上升至2024年1月的87% [43] - 护理院的平均月度入住率从2023年6月的75%上升至2024年1月的76% [43] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在通过开发创新的融资结构来应对当前的市场环境,包括短期限的融资 [9] - 公司认为其灵活性和创造力使其能够快速提供定制的融资解决方案,从而更容易与区域运营商建立关系 [45] - 公司认为当前的市场环境有利于拥有充足资金的房地产投资信托公司,因为银行贷款到期和更加谨慎 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对养老住房需求强劲持乐观态度,认为行业将在今年下半年恢复到疫情前的水平 [8] - 公司认为自身的创新能力和灵活性使其能够在当前的市场环境中获得增长机会 [45] - 公司表示正在努力重建投资管线,预计2024年的大部分投资将集中在下半年 [44] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 询问第一季度指引与第四季度业绩之间的差异 [50] **Pam Kessler 回答** 主要是由于出售资产导致收入减少以及配股摊薄 [51][52] 问题2 **Rich Anderson 提问** 询问HMG组合未来的发展方向 [64][65][66][67] **Clint Malin 回答** 公司正在评估出售或重新租赁2处资产,其余资产公司希望继续保留并参与现金流 [56][57][58][59][60] 问题3 **Michael Carroll 提问** 询问HMG组合的表现情况及未来租金水平 [86][87][88][89][90][91][92][93] **Clint Malin 回答** HMG运营情况有所改善,公司希望在出售2处资产后与HMG达成新的长期租约,租金水平介于之前和现在之间 [86][87][88][89][90][91][92][93]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES AND EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number: 1-11314 LTC PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 71-0720518 (State or other jurisdiction of incorporation or (I.R.S. Emplo ...